蛋壳公寓“房东免租期”风波背后，那些被情绪裹挟的真相
2020-02-20 09:39:27 来源：
通过互联网的手段，提高供需两端的资源匹配效率，提升运营效率，尽可能减少空置率和退租率，是降低成本，保证正向现金流的核心和关键。
通过互联网的手段，提高供需两端的资源匹配效率，提升运营效率，尽可能减少空置率和退租率，是降低成本，保证正向现金流的核心和关键。
春节过后，天气向暖，但突发的新冠肺炎疫情，致使一切都陷入了“冰冻期”。
这个农历鼠年，对众多房东和租客而言，注定非比寻常。因疫情管控逐渐加码，全国范围内的人员大流动就此停滞，在住房租赁市场中生生造出一个真空期。
房东与租客之间矛盾的快速累积，致使充当着居间交易角色的长租公寓运营商，变成了这轮矛盾爆发的承压阀。
失衡状态愈演愈烈，长租公寓运营商们，似是“风箱里的老鼠”——租客不如意，房东不理解、舆论喊打喊杀、监管下狠手。
这样的境况，深处舆论漩涡之中的互联网长租公寓品牌蛋壳公寓，恐怕深有感触。这段时间，蛋壳公寓因“房东免租期”一事被舆论火烤。
日前，蛋壳公寓发布《致广大房东的真心话》，详细介绍了此轮舆论风波爆发的前因后果，从其中，或可窥见在疫情爆发的非常时期，互联网长租公寓正在经历着什么。
01寻求房东免租期，蛋壳公寓究竟为何?
外界的不解，开始于今年的春节期间。
当时，陆陆续续有蛋壳公寓业主收到了蛋壳公寓工作人员的电话，这些已经提前宣告春节假期告吹的工作人员，要与全国数十万房东协商减租事宜。
理由，当时是所有人都熟知的新冠肺炎疫情。受疫情影响，各地对人员流动的管控空前强化，更多的人，无法按照之前计划，按时到达工作的城市，入住自然也是几无可能。
另一方面，蛋壳公寓开始尝试为因疫情无法按时到岗，可能面临裁员、减薪等问题的租客，提供相应的关怀补贴政策。
但矛盾，也就此产生。
一些房东认为，蛋壳公寓是否借减租发财。当这样的情绪，夹杂在春节期间人员不足、个别沟通不畅，彼此理解有偏差、疫情带来的焦虑等现实因素下，快速发酵。
但从租客的角度来看，此次疫情带来太多变量，正常的生活和工作秩序被彻底打破，房租的压力空前加剧，减租成为他们的普遍诉求。
这样的压力，快速传导到房东一端。如果出现大量断租的情况，房东必受损失，大量延付的发生，已无可避免。
手握大量房源，处于二者之间，充当着居间交易者角色的互联网长租公寓运营商，也将在此状态下，因快速失血，无以为继。
如果任凭发酵，最终必将带来房屋租赁市场的恶性循环。在可预见的困境之下，无论是租客、房东还是互联网长租公寓这样的“中间商”，无人可以幸免。
关键时刻，互联网长租公寓运营商必须承担起居间调和的作用，也必须背负其自己的运营成本。而唯一有效的方法，便是房东适当减租，减租部分直接用于补贴租客，双方共渡难关。
在实际的操作中，蛋壳公寓是怎么做的呢?不妨，算一笔账。
在疫情爆发之初，蛋壳公寓为武汉的医务工作者提供了专属的800间房源免费入住休息，这是最初的一笔大的开销。
随着给予免租的爱心房东的比例越来越多，针对不同的群体，蛋壳公寓先后推出了相应的补贴或减免活动。
例如，对于新租客，首月0元入住，为新租租客减免了1个月的租金;受疫情影响的在租租客，给予至少10天的疫情租金补贴，武汉地区则至少为一个月;对于续租租客，首月立减50%月租金+3月再返还50%月租金+住满6个月再返20%月租金，这样算下来，共计补贴了1.2个月租金(武汉地区的补贴比例更高)。
◆蛋壳公寓公布的系列租客补贴政策
对于那些因小区管控无法正常入住的租客，就近给予重新安置。
从这个角度来看，通过房东免租来补贴租客的做法，符合当下的现实情况——通过免租、补贴等手段，尽量减少空置率，在减少断租风险、维持资金链正常运转的同时，为受疫情影响，抗风险能力更弱的年轻租客，提供力所能力的帮助。
从蛋壳公寓的角度来看，如此举动的背后，既有为维持自身正常运营的需求，也有为互联网住房租赁市场的未来考量。
作为多方交易交易中的一环，互联网的发展及应用，彻底改造了传统的住房租赁市场，互联网长租公寓的出现，顺应了这样的需求，亦符合社会分工细化、产业链协同发展的趋势。
在一个正常的商业生态下，只有维持各方利益均衡，才有持续发展的可能，这也是互联网长租公寓能够继续向前发展的基础。
推动房东减租，让利给租客，蛋壳公寓的“多此一举”，亦是基于这样的商业逻辑。那些借此认为其在利用疫情发财的说法，是对“房东免租期”的误解，更是对互联网平台生态的偏见。
02中间商“自救”不是作恶，市场正在教育所有人
此次风波，不少言论直指互联网长租公寓的商业模式，蛋壳公寓的“自救”也被视作了一种“恶”。
那么，抛去一众互联网长租公寓一直处于严重亏损状态的现实，探究互联网长租公寓的赚钱逻辑，来看看它的商业模式。
具体而言，其营收来源来自租赁双方间的差价和收取的服务费用，其成本则主要包括资金使用成本、收房成本、装修成本带来的折旧摊销、人员和运营成本、空置成本等。
在其它支出不会大幅降低的情况下，通过互联网的手段，提高供需两端的资源匹配效率，提升运营效率，尽可能减少空置率，是降低成本，保证正向现金流的核心和关键。
只是疫情的突然爆发，让处于正常商业链条中的互联网长租公寓企业的正常运营，遭遇到了空前的挑战，其中最为严峻的，当属在疫情管控之下，人员流动的骤减，本应在春节过后到来的旺季，成了奢望。
蛋壳公寓的自救，也就变得顺理成章了。
正如上文所说，自救的第一步，便是尽可能地提高入住率，减少房屋空置，降低退租率，而这，需要房东、租客和互联网长租公寓企业携手，共进退。
非常时期，无论是房东、租客还是长租公寓品牌，已经形成了一个利益共同体，一荣俱荣、一损俱损。
从这个角度来说，一个正常、健康和可持续发展的住房租赁市场，只有而且必须让“中间商”赚取利润。
但现实情况是，互联网长租公寓目前依旧处于前期的市场培育阶段，从收房、装修到出租的全流程，互联网长租公寓企业承担了前期的大量成本，这也是免租最先由蛋壳公寓提出并居间协调的原因。
2020年1月17日，蛋壳公寓成功在美国纽交所上市，按照摊薄后总股本计算，市值达27.2亿。根据蛋壳公寓的上市招股书显示，重资产、重运营的蛋壳公寓，一直处于亏损状态中。而这是目前所有长租公寓企业所面临的同一个现实，无论是租赁物业还是自持物业。
这不是互联网长租公寓模式的问题，而是模式超前，市场发育滞后。
所以，当互联网长租公寓企业开始尝试“自救”，努力活下去，对整个互联网住房租赁市场来说，是正当且符合市场经济发展逻辑的。
难道有房东或租客希望，当所有的互联网长租公寓品牌都死翘翘之后，我们重新要回到在电线杆子上贴广告的时代吗?
这是所有人都必须要经历的一场市场经济教育，虽然过程很痛苦，但迟早会来临，只是这场突发的疫情，加速了它的到来。
03非常时期，“有限理性”和“负面偏好”背后被忽略的常识
蛋壳公寓在公开信中透露，协商免租的这段时间里，得到了不少房东的支持，这也使得蛋壳公寓对租客的系列补贴政策能够持续推进，进而实现平衡运转。
但蛋壳公寓方面也坦承，先期与房东沟通，获得支持后将减租的利好回馈到租客端，这样的时间差带来的误解，加上个别沟通问题带来的负面效应，双重叠加之后，不满的情绪开始蔓延。
据了解，在矛盾最激烈时，有个别房东冲击蛋壳公寓的办公场所，还有不少不实信息在网络上散播，蛋壳公寓的企业形象，一时落至谷底。
诺贝尔经济学奖获得者赫伯特·西蒙在上个世纪40年代，曾经大力倡导过一个理论，他认为，人是极度理性的，但这种理性，处在完全理性和非完全理性之间，因此被称为“有限理性”。
在涉及到自身利益时，极度理性的个人，会追求自身满意度的最大化，但这种理性，并不会直接带来市场的“最优解”。
这套市场经济的决策理论，同样适用于此轮风波中的房东。房东追求利益最大化，是个体理性下的结果，但并不是一定是最理想的。——至少从目前的情况来看，如果房东只顾眼前，盲目挤兑长租企业，带来的结果便是断租和违约的爆发，住房租赁市场秩序的进一步恶化。
一边，是房东的不满，另一边，是租客的不解，由于时间差的存在，造成了彼此之间的信息不对称，进而引起了负面体验和负面情绪的爆发，最终形成“负面偏好”。
“当人群中怀疑的态度和不信任感持续积累时，许多消极的暗示和潜意识就会代替人的正常思考和判断。”有专家表示。
因此，在纠纷产生后，无论是房东、租客还是长租公寓企业，都需要通过客观信息的全面了解，探究问题产生的根源，释放出善意，而不要让常识被情绪裹挟。
这样告诫我们，非常时期，我们反而有机会窥见诸多事件发生的根源，那些现在正在发生的，以及那些我们所不理解的，其实早就有答案。
但问题并不能就此忽略。在客户沟通等问题上的误解以及运营上的粗放，致使双方理解存在偏差，最终导致矛盾激化，蛋壳公寓所遭受到的，也是成长型企业在发展过程中必然要经历的“阵痛”和付出的代价。
虽然蛋壳公寓在公开信中解释，这是受到人员不足、客服电话拥挤等现实原因的限制，但作为一家业内头部iq也，2020年纽约所上市的第一中概股，旨在通过互联网手段，让租房变得简单和快乐的企业，它本应该做得更好，在这一点上，蛋壳公寓还有很长的路要走。
但那些被情绪裹挟的真相，也不应该被淹没，至少蛋壳公寓在面向全量租客的补贴上，还是应该获得掌声和鼓励的。
